Contrato de hipoteca: características, peças e exemplos
O contrato de hipoteca é um contrato em que um empréstimo é concedido a uma parte que coloca uma propriedade real como garantia. Assim, embora o devedor não pague o seu crédito, o credor pode reclamar a venda do imóvel e, desta forma, recuperar o montante devido.
Ou seja, o contrato de hipoteca é uma ferramenta de crédito que concede um direito real de garantia para aquele que concede o empréstimo sobre a propriedade que foi estabelecida como garantia. Embora as hipotecas sejam geralmente feitas em imóveis ou terrenos, obras de arte ou veículos são às vezes hipotecados.
A propriedade hipotecada continua a ser propriedade do devedor, apesar de estar hipotecada e garantir o pagamento da dívida. Você pode hipotecar sua casa sem ter que sair dela. Se o devedor não cumprir os pagamentos periódicos de sua dívida, o credor tem o poder de reivindicar a venda da propriedade estabelecida como fiador.
A venda é feita como um leilão público, não como uma venda direta comum. A hipoteca tem a desvantagem de que, em tempos de recessão econômica, a propriedade imóvel que garante a dívida pode ser significativamente desvalorizada, afetando, assim, a capacidade do credor de recuperar o dinheiro emprestado.
Funcionalidades
O contrato de hipoteca tem características próprias que o distinguem de outros tipos de contratos. Essas características são:
- Grandes quantias e longo prazo.
- Dependendo se é uma residência regular ou segunda residência, diferentes condições estão disponíveis. Normalmente, para habitações normais, as condições são melhores.
- Paga juros pelo dinheiro emprestado, geralmente é uma porcentagem do empréstimo remanescente que ainda deve ser pago. As entidades financeiras em contratos de hipoteca geralmente estabelecem taxas de juros fixas, variáveis ou mistas.
-Os pagamentos periódicos consistem em vários elementos: por um lado, uma porcentagem do capital emprestado; e, por outro lado, a parte proporcional dos interesses aplicáveis. O valor final varia de acordo com o valor devido, o prazo para devolvê-lo e os juros estabelecidos.
-Geralmente bancos ou instituições financeiras oferecem hipotecas para um máximo de 80% do valor avaliado da propriedade. O montante restante é inicialmente pago como entrada.
-A possibilidade de cancelamento antecipado total ou parcial do empréstimo pode ser acordada. Às vezes é necessário pagar antecipadamente comissões por cancelamentos.
-Se for cancelado antes da finalização estabelecida no contrato de hipoteca, pode acontecer que as parcelas restantes sejam reduzidas para que o valor periódico diminua, o prazo restante para completar o empréstimo seja reduzido ou o contrato possa ser modificado ou novado. de hipoteca de acordo com as partes.
Origem
Sua origem é o grego clássico, em que hypo significa "sob" e tek significa "caixa". Ele estava se referindo a algo que estava oculto e não podia ser visto: a propriedade ainda pertence ao proprietário, a dívida está escondida.
No entanto, as regras atuais do contrato de hipoteca têm suas raízes na lei romana, em que havia dois sistemas para garantir a cobrança de uma dívida:
-Fiduciário, que se refere ao devedor passando a propriedade de um bem para a outra parte como garantia. Era um sistema inseguro para o devedor.
-A peça, que é semelhante à figura atual.
Peças
Existem duas partes do contrato de hipoteca. De um lado, o credor que empresta o dinheiro e, de outro, o hipotecário, que é quem oferece a garantia do pagamento da dívida por meio de uma propriedade de sua propriedade.
Ambas as partes têm que ter capacidade específica para realizar o contrato de hipoteca. Quanto ao credor, é necessário que ele tenha a capacidade de agir, o que é pressuposto em pessoas físicas e jurídicas. Normalmente, os credores hipotecários são entidades financeiras ou similares.
O credor hipotecário que coloca sua propriedade como garantia também deve ter a capacidade de agir e demonstrar a posse efetiva da propriedade. Nem sempre o devedor hipotecário é o devedor, mas às vezes pode ser um terceiro que é apresentado como um verdadeiro fiador.
Requisitos das partes
O Artigo 1857 do Código Civil Espanhol determina os requisitos para o contrato de hipoteca. Este artigo inclui o seguinte: "são requisitos essenciais do compromisso e contratos de hipoteca:
1- Que é constituído para assegurar o cumprimento de uma obrigação principal.
2 - A propriedade penhorada ou hipotecada pertence à propriedade penhoradora ou hipotecária.
3- Que as pessoas que constituem o penhor ou a hipoteca têm a livre disposição de seus bens ou, se não o tiverem, são legalmente autorizadas para esse fim. Terceiros fora da obrigação principal podem garantir o comprometimento ou a hipoteca de sua propriedade.
De acordo com este artigo, a propriedade da propriedade é o elemento principal do qual depende todo o contrato de hipoteca.
Exemplos
Primeiro exemplo
O Sr. Pérez, como devedor, formaliza um contrato de hipoteca com o Banco Vista, que é seu credor hipotecário. Este contrato afirma que o banco emprestará 150.000 euros - este é o capital do contrato de hipoteca - a uma taxa de juros anual de 3%.
Através deste contrato de hipoteca, o Sr. Perez é obrigado a reembolsar este empréstimo no prazo de 15 anos (em prestações mensais parciais), apresentando como garantia hipotecária uma pintura avaliada em 300.000 euros.
Segundo exemplo
María e Juan querem comprar uma casa nova (100 mil euros) e pedem ao banco uma hipoteca de 80% do valor do apartamento (80 mil), já que economizaram 20 mil euros como entrada.
Eles estabelecem uma hipoteca com uma taxa de juros de 4%, que eles pagarão em parcelas ao longo de 25 anos. 10 anos depois, María e Juan herdam um dinheiro e decidem cancelar a hipoteca restante, tendo que pagar 1% do valor restante como taxa de cancelamento. Este montante foi refletido no contrato de hipoteca.
